Popis

Rozvoj bydlení představuje jednoznačnou prioritu města, a to jak v rámci strategického, tak i územního plánování. Cílem bytové politiky města je především reagovat na negativní demografický vývoj. Konkrétně se jedná o dlouhodobý trend úbytku obyvatel, který se stal jedním z jeho hlavních problémů.

Stávající územní plán vytváří dostatečné kapacitní předpoklady pro budoucí rozvoj bytové výstavby. Většina těchto ploch je určena pro výstavbu rodinných domů. Vzhledem k současné kapacitě ploch v územním plánu není potřeba nové vymezení.

Mezi lety 2019–2023 byla intenzita bytové výstavby v Ostrově nízká – v průměru bylo ročně postaveno pouze 1,4 bytu na 1 000 obyvatel (celkem 115 bytů). Dle doporučení udržitelného rozvoje by intenzita výstavby měla dosahovat minimálně 4 bytů na 1 000 obyvatel ročně, což v případě Ostrova představuje přibližně 64 bytů/rok. Pro období 2026–2035 to znamená potřebu výstavby přibližně 576 bytových jednotek. Tento počet je potřeba potvrdit očekávanou poptávkou, a především demografickou predikcí.

Lokality pro bytovou výstavbu

Ve střednědobém výhledu má město Ostrov vytipováno 15 významných lokalit pro bytovou výstavbu. Tyto plochy mají kapacitu až 967 nových bytových jednotek. Jedná se o území, kde územní plán výstavbu umožňuje a kde je realizace reálná do roku 2035.

Při porovnání s doporučenou intenzitou výstavby (cca 64 bytů ročně) se ukazuje, že současné kapacity jsou dostatečné. Není proto nutné hledat další nové lokality – město se může do roku 2035 soustředit na postupnou realizaci těch stávajících. Nové lokality je možné zvažovat po roce 2035.

Z celkového počtu připravovaných bytových jednotek je necelých 200 v přímé správě města, protože město vlastní většinu potřebných pozemků. Větší část těchto připravovaných jednotek tvoří rodinné domy v lokalitách Mořičov, Hluboký, Ostrov – Nad nádražím a Horní Žďár (2. etapa) – celkem 149 domů. Městský bytový dům s 50 byty je pak součástí projektu Jáchymovské vlečky.

Všechny tyto lokality mají zpracované územní studie, které detailně určují podobu budoucí zástavby. Díky tomu může město pokračovat ve své současné politice – tedy prodávat pozemky pro rodinné domy ještě před jejich zasíťováním. Riziko výrazné změny v plánech města je při tomto postupu minimální. V rámci bytové politiky města za účelem podpory výstavby rodinných domů by měla být jasně stanovena minimální cena pozemků. Dosavadní ceny prodeje byly přibližně na osmině reálné ceny zasíťovaných pozemků (384 Kč/m²).

Z pohledu atraktivity a demografických trendů (např. nárůst počtu domácností, preference menších bytů) by se město mělo více zaměřit také na výstavbu a obnovu bytových domů. Ty sice nejsou pro některé skupiny obyvatel tak lákavé jako rodinné domy, ale z dlouhodobého hlediska budou důležité pro stabilní rozvoj města.

Současný bytový fond

Městský bytový fond Ostrova tvoří 874 bytů, z nichž 294 slouží sociálnímu bydlení (včetně bytů s pečovatelskou službou a komunitního domu pro seniory). Převládají menší dispozice, zejména 2+1, 2+kk, 1+1 a 1+kk, které představují 79 % fondu, přičemž byty o velikosti 20–60 m² tvoří 57 %. Větší byty vhodné pro rodiny jsou zastoupeny méně, například 3+1 a 3+kk tvoří jen 10 %. Bezbariérových bytů je celkem 27 (většina je určená pro potřeby sociálního bydlení) a 88 bytů je evidováno jako “po” nebo “v” rekonstrukci.

Doporučení ke stanovení mezního (ekonomicky udržitelného) nájmu

Město Ostrov vlastní 874 bytových jednotek s odhadovanou tržní hodnotou 1,9 miliardy Kč. Současná výše nájemného však nepokrývá dlouhodobé náklady na správu, údržbu a obnovu tohoto bytového fondu a neumožňuje ani podporu další bytové výstavby. Nejvíce bytů spadá do nejmenší velikostní kategorie (1+0, 1+1), zatímco největší byty (4+kk, 4+1) tvoří pouze malou část.

V letech 2020–2024 činily průměrné roční náklady města na bytový fond zhruba 23,6 milionu Kč, z toho 14,4 milionu Kč na opravy a údržbu, 1,2 milionu Kč na správu a téměř 8 milionů Kč na investice a rekonstrukce. Při porovnání vypočteného mezního nájemného s aktuálně vybíraným nájemným je zde patrný velký nepoměr. Například u nejmenších bytů (1+kk až 1+1) činí mezní nájem 141 Kč/m²/měsíc, zatímco průměrný nájem je pouze 38 Kč/m²/měsíc. Podobné rozdíly se projevují i u ostatních kategorií bytů. Pokud má město dlouhodobě udržet svůj bytový fond v dobrém technickém stavu a zajistit jeho obnovu, mělo by každoročně investovat přibližně 40 milionů Kč do rekonstrukcí a dalších 5 milionů Kč do běžné údržby.

Město Ostrov v současnosti uplatňuje rozdílný systém nájemného s 61 různými sazbami, které se v některých případech liší jen minimálně. Modus (nejčastější cena) nájemného je 36 Kč/m² (234 bytů ve 44 domech) a 51 Kč/m² (142 bytů ve 42 domech).

V roce 2024 byla průměrná výše nájemného v Ostrově 47 Kč/m² (mediánová nájemní sazba je 39 Kč/m²), což je výrazně nižší hodnota než tržní. Ta činila v roce 2024 podle serveru Sreality.cz průměrně 219 Kč/m². Stanovená průměrná výše nájemného v městských bytech je tak významně nižší (o 78,5 % vůči průměru a 82,2 % vůči mediánu) než ta komerční.

Mezní nájemné bytu 2kk/2+1 o velikosti 62 m² pro rok 2025 činí 115 Kč/m² (mezní nájemné je vypočteno jako součet 40leté amortizace bytu včetně nákladů na jeho opravu, údržbu a správu). Aktuální rozdíl mezi mediánem a mezním nájmem tak v současnosti činí 77 Kč/m².

V současnosti jsou nájmy v některých městských bytech navázané na historické nájemní smlouvy až ze 70. let 20. století. Výše nájemného se v posledních 12 letech ani navzdory vysoké inflaci (kumulovaná inflace za období 2014 až únor 2025 dosahovala 56,6 %) neměnila.